Кризис спроса на столичном рынке новостроек закончился

Уже с уверенностью можно сказать, что закончился на рынке новостроек в Москве и Московской области кризис низкого спроса, несмотря на прогнозы скептиков. Еще в прошлом году можно было получить беспроцентную рассрочку по программе, купить с дисконтом квартиру и ожидать от застройщика другие преференции, то в данный момент наступил баланс на рынке жилья в столице. Уже промахнулись покупатели, которые в надежде на то, что дождутся богатого выбора и ценового дна откладывали покупку: цены растут, дно пройдено и больше нет широкого ассортимента предложений.
Покупатели стали проявлять повышенный интерес к объектам, которые выгодно расположены и имеют высокую стадию готовности, уже с конца 2009 года. Перекупщики, которые, как правило, выбирающие самые востребованные двух- и однокомнатные квартиры в панельных быстро возводимых домах, относящихся к эконом-классу, тоже активизировались. Среди качественных квартир небольшого метража, находящихся в наименьшей ценовой категории комфорт- и эконом-класса и расположенных от метро в пешеходной доступности происходит вымывание. Эта тенденция только увеличилась с начала 2010-ого года, и самое меньшее до конца года будет усугубляться. Среди многоэтажной застройки новые объекты, в лучшем случае, пока находятся на этапе котлована и только в 2011-2012 годах будут пущены в эксплуатацию.
В Москве самым востребованным предложением всегда были квартиры эконом-класса, их не хватает катастрофически. До кризиса, с одной стороны, дешевые новостройки возводить было нецелесообразно экономически, а с другой стороны — очень большая часть панельных новостроек были предназначены для нужд муниципалитета: переселения из ветхого жилья граждан и осуществления других социальных программ московского правительства в сфере жилья. В коммерческую продажу такие квартиры поступали в очень ограниченном объеме, и относительно недорогих квартир создавался постоянный дефицит. Самые доступные новостройки, очевидно, находятся на самой недорогой, примыкающей к МКАД, земле или за ее пределами: в Ново-Переделкино, Солнцево, Бутово, Кожухово и других похожих районах.
В Москве можно сегодня приобрести недорогую квартиру в Кожухово. Этот, расположенный за МКАД, микрорайон новостроек, относится к московскому ВАО. Здесь уже сданы и заселяются дома, большинство квартир относится к муниципальному жилью. Кроме того, можно найти в открытой продаже квартиры от подрядчиков, заказчика с которыми произвели расчет построенными площадями. От 3,6 млн. и до 4,3 млн. рублей сегодня продаются однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. метров, а квадратный метр в среднем стоит 85-95 тыс. рублей. В основном на продажу выставлены двух- и однокомнатные квартиры в типовых домах панельного типа. Активно продолжает застраиваться этот район, и формально «московского» жилья здесь скоро появится еще сотни тысяч «квадратов». В более выгодном месторасположении, с развитой инфраструктурой, находится Митино, где недавно открыта одноименная станция метро. Но здесь сегодня почти нет новых строящихся объектов, а в новостройках, которые уже построены и сданы госкомиссии цена 1 м2 выше ста тысяч рублей. Итоговая стоимость квартиры получается достаточно высокой, если учесть, что эти квартиры имеют большие метражи. Для строительства квартир комфорт-класса Митино специалисты считают перспективным районом, где активно ведется застройка.
Почему в новостройках на квадратные метры фигурируют низкие цены в рекламных объявлениях? Часто сведения о привлекательных ценах оказываются устаревшими. За квадратный метр небольшая цена может предлагаться на тех объектах, где ведутся только начальные стадии строительства, и только в следующем году, в лучшем случае, планируется их завершение. И если комплекс или сам дом расположен в удачном месте и у застройщика, который этот объект начал строить, хорошая репутация — молниеносно покупаются квартиры с небольшими площадями. В таких комплексах цены на квартиры, как правило, через короткий промежуток времени повышаются вместе с тем, как объект начинает достраиваться.
На сегодня есть еще одна реальность: при больших метражах жилья существует обилие предложений с хорошей ценой за квадратный метр. На такие квартиры, безусловно, найдется покупатель, так как в большинстве случаев они имеют улучшенные планировки, или возможность создать их. Но в таких объектах конечная цена квартиры получается высокой. А сегодня абсолютная величина сделки имеет значение для покупателей, иногда сумма в размере ста тысяч рублей может все решить. Люди перестали покупать квартиры словно джинсы на распродаже и более тщательно стали относиться к покупке. Очень тщательно многие потенциальные покупатели отслеживают ситуацию с ценами.
Новый микрорайон на юге столицы из монолитных домов является одним из примеров объектов, обладающих невысокой ценой за квадратный метр. Сегодня этот объект рекламируют со стоимостью одного квадратного метра от 70 тыс. рублей, но у квартир большие площади: двухкомнатные – около 80 кв.метров, однокомнатные – от 57 «квадратов» и выше. Легко догадаться, что у таких квартир будет высокая конечная стоимость. При этом пока стадию строительства можно оценить как начальную.
Хорошее местоположение наряду с удачным архитектурным решением и продуманными планировками жилья, наличие развитой инфраструктуры, качество строительства, и при этом приемлемая цена являются сегодня основными факторами, которые определяют, насколько будут популярны конкретные объекты.
Не так много вариантов квартир среди кажущегося обилия предложений на рынке, отвечающего характеристикам, перечисленным выше, так как отсутствие средств кредитования вынудило ряд девелоперских и строительных компаний новые или уже реализуемые проекты комфорт - и эконом-классов приостановить, что вместе с большим спросом в будущем сделает результатом дефицит предложения.
В Москве продолжает, тем временем, сохраняться небольшое соотношение количества «квадратов» на человека и большая социальная потребность жилплощадь расширить в сравнении с развитыми странами. Существует параллельно проблема невысокого качества жилья времен советской застройки, пятиэтажек в первую очередь, и ориентированная на переезд в более современное качественное жилье, высокая активность москвичей, которые более обеспечены. Поток жителей, желающих перебраться из регионов в столицу, всегда остается высоким. Снова частные инвесторы начинают рассматривать как инструмент для вложения своих финансов недвижимость, и это один из признаков того, что на рынке намечается рост.
В 2010 году первые 2 месяца показали на вторичном рынке значительное увеличение объема продаж. На себе эту ситуацию также ощутили застройщики, и по ряду сегментов это, безусловно, привело к уравновешиванию предложения и спроса.
Насколько в 2011-2012 году уменьшится или увеличится платежеспособный спрос? Согласно различным оценкам, у значительной части населения реальные доходы существенных изменений не претерпели. И что более важно, многие граждане за годы экономического роста, предшествующие кризису, успели сформировать накопления, которые необходимы для обмена на лучшую и большую квартиру с доплатой, либо для покупки с «нуля» недорогой квартиры. Уже сегодня выходят эти покупатели на рынок, и продолжат выходить в 2011году, организуя отлаженный устойчивый спрос. Соответственно, если не появятся какие-нибудь форс-мажорные обстоятельства в 2011 году, то размер спроса будет скорее выше, а не ниже, чем в предыдущие годы.
На рынке ипотеки тенденция улучшения ситуации является дополнительным фактором, что тоже помогает платежеспособному спросу расти за счет завтрашних, а не сегодняшних доходов. Ситуация в конце 2009 улучшилась, под квартиры, расположенные в новостройках, часть банков стала предоставлять кредиты при условии того, что объект обладает высокой степенью готовности – не меньше70%.
На рынке кредитования ипотек наметилась в 2010 году устойчивое стремление к улучшению. В последующие годы благодаря этому инструменту смогут снова появиться люди, которым для покупки жилья не хватает собственных финансов. Иными словами, на увеличение рынка недвижимости постепенно будет «работать» налаживание ипотеки.
В этом году на рынке будет мало новых объектов, существенно сократится объем выводимого жилья, так как часть находится в процессе переработки, а часть была заморожена. Помимо этого, сказывается отсутствие для застройщиков доступного финансирования. Каждый месяц, согласно некоторым выводам, объем строящейся в Москве недвижимости уменьшается.
Ближе к 2011 году ожидается активизация предложения жилья: в связи с тем, что многие объекты перепроектируются, сроки начала реализации значительно сдвигаются. Год-полтора длится цикл проектирования, пока не решенная проблема с выделением финансов девелоперов накладывается на него – ставки кредитования бизнеса по-прежнему очень высоки сегодня. Прогнозируется на этом фоне, на уровне инфляции, плавный рост цен плюс несколько процентов. Если откладывать покупку новой квартиры, не трудно вычислить, во что это обойдется.