Строительство новостроек в ближнем Подмосковье

Города ближнего Подмосковья уже довольно плотно застроились, а Москва все строится и строится… Вернее, не Москва, а Подмосковье.
Эксперты проанализировали и сравнили темпы строительной активности крупных городов Московской области, где население не меньше 100 000 человек, и крупных городов Подмосковья. Выяснилось, что существенное преимущество в данном сравнении имеют подмосковные территории. В чем же заключается такая разница?
Во-первых, это экономичность жилья. Цены на новостройки в так называемом «ближнем поясе» Москвы (двадцатикилометровая зона от МКАД) похожи на стоимость жилья бюджет-класса в окраинах Москвы, а это от 65 до 94 тыс. рублей за кв.м. К таким городам относятся Мытищи, Балашиха, Красногорск, Химки, Люберцы. Главным козырем новостроек в этих городах, помимо экономичности, является и близость к столице, ведь большинство покупателей работают в Москве. Их не отталкивает тот фактор, что зачастую в таких городах слабо развита социальная инфраструктура (нехватка детсадов, прочих нужных сервисов), а также более высокий, по сравнению с показателями по области, уровень преступности. Интересно, что численность населения в таких городах за последние годы увеличивается не вследствие природного прироста, а за счет миграции новых жителей.
Куда хуже со стройкой дела обстоят в крупных городах, расположенных дальше 20-ти км от Москвы. Тут, конечно, строительная активность куда ниже показателя по области, но все же ее можно сопоставить с интенсивностью застройки городов «ближнего пояса». Конечно, и цены тут соответствующие – 50-60 тыс. рублей за кв.м., что значительно ниже вышеперечисленных подобных новостроек. Главным минусом новых домов в таких городах является неразвитость транспортных связей с Москвой, а также слабая инфраструктура, дефицит квалифицированных, высокооплачиваемых рабочих мест. Такую ситуацию может исправить строительство новых линий транспортного соединения со столицей: шоссе, трассы, скоростные трамваи, современные электропоезда и прочее. Ну и, конечно же, инвестиции в создание новых рабочих мест, довольно масштабные. Однако на данный момент не предпринимаются никакие попытки как-то улучшить ситуацию. Вероятно, нет пока что стимулов для роста количества жителей за счет миграции и повышения мобильности населения.
Рынок новостроек в крупных городах ближнего Подмосковья имеет избыточный объем предложений. Такая ситуация связана с докризисным строительным бумом, когда квадратные метры стоили достаточно дорого. Однако достаточно большое количество непроданных объектов не снижает цену на них. Цены при достаточно сегментированном рынке остаются стабильными. Мало того, наблюдается плавный рост в проектах, фактически готовых к сдаче (стадии высокой степени готовности или активного монтажа). То же можно сказать и про ситуацию на вторичном рынке. В таких городах, как Химки, Мытищи, Красногорск, цены на вторичное жилье выросли на 3-10 %.
Так почему же большие объемы строительства не корректируют цены на жилье? Вероятно, это связано с олигополистичностью местного рынка недвижимости. Львиная доля новостроек принадлежит нескольким крупным операторам, которые и влияют на ситуацию ценообразования. Локальным девелоперам, число которых около десяти в каждом крупном городе, остается только 3-5 % доли на рынке недвижимости. К крупным игрокам на рынке недвижимости новостроек в городах «ближнего пояса» относятся федеральные конгломераты (ГК ПИК, СУ-155, ГК Мортон), крупные домостроители (Группа ЛСР, ДСК-1). Каждый из конгломератов реализует свои проекты в известных и популярных городах указанной территории, число которых все больше растет.
Рынок вторичного жилья также терпит изменения, особенно в отношении спроса и предложения. Показатель объема предложений данного сегмента рынка в крупных городах Подмосковья упал в 1,5-2 раза по сравнению с пиковыми показателями докризисного периода. Возможно, благодаря малому предложению и низкому качеству жилья вторичного рынка интерес покупателей частично переместился в первичный сегмент рынка.
Внимания заслуживает город Королев, что в 5 км от МКАД. При своем выигрышном географическом расположении город отличается достаточно низкой строительной активностью, хотя и является наиболее инвестиционно-привлекательным. В этом городе нет переизбытка новостроек. Мало того, согласно показателям 2009 года, в Королеве было создано в 2,2 раза меньше квадратных метров многоэтажного жилья, нежели в соседних Мытищах. Хотя, с другой стороны, такая строительная ситуация подчеркивается наивысшими ценами на первичную (76 тыс. рублей за кв.м.) и вторичную (80 тыс. рублей за кв.м.) жилплощадь.
Но все же барьером для увеличения строительства в городе Королеве является граничная высокая плотность застройки центра города. Городу практически некуда расти – с трех сторон он окружен городами с плотным заселением. Новые застройки не имеют черт, характерных для комплексов, они точечные, локальные. Даже в городском архиве документов встречаем заявление о том, что строительство жилья в перенаселенном городе должно вестись исключительно из социальных интересов, закрепления кадров или обновления ветхих зданий.
Добавим к этому, что похожая ситуация наблюдается и во многих других городах ближнего Подмосковья – большая плотность населения на квадратный метр. Поэтому скоро новостройки будут перемещаться в новую для нас среду – свободные территории, которые ранее принадлежали сельскохозяйственным организациям, и были успешно выкуплены инвесторами. Эти местности пойдут на реализацию новых проектов: мультиформатные застройки, которые будут сочетать малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи. И так будут расти новые города…