Покупка квартиры на вторичном рынке. На что стоит обратить внимание


Покупка квартиры на вторичном рынке Современный квартирный рынок предлагает огромный выбор недвижимости покупателям даже с самыми необычайными предпочтениями. На рынке представлены самые разнообразные варианты жилья – коммунальные квартиры, гостинки, комнаты в общежитии, таунхаусы, трехкомнатные апартаменты, коттеджные и дачные дома. Чаще всего свой выбор покупатели останавливают именно на приобретении квартиры, на первичном или вторичном рынках.
При покупке квартиры на вторичном рынкеоберите, в первую очередь, проанализируйте, а также сделайте экспертизу документов, которые необходимы для сделки по покупке квартиры.
Прежде чем перечислять их, стоит отметить, что данные документы обеспечивают общую проверку в своем единстве, при этом взаимно дополняя друг друга. Полнота и степень проверки зависит как от желания, так и от финансовых возможностей обоих участников сделки купли-продажи, а кроме того от технических возможностей и компетентности проверяющих лиц. Комплект необходимых собираемых документов значительным образом зависит от конкретной ситуации, соответственно он обеспечивает разные цели покупателя и продавца недвижимости.
Не покупайте квартиру, пока ее не посмотрите.
Самое главное – это чтобы Ваши представления о приобретаемой квартире соответствовали действительности. Так как потом доказывать, что Вы были введены в заблуждение продавцом будет достаточно сложно.
Также особое внимание нужно уделить проверке юридической чистоты покупаемой квартиры. Подобная проверка на профессиональном языке носит название "проверка чистоты титула". Этот термин подразумевает выявление всех лиц, имеющих какие-либо права на это жилье или которые потенциально могут иметь их, проверку на наличие со стороны третьих лиц разного рода обременений, а также ущемление прав бывших собственников квартиры в совершаемых предыдущих сделках по ее отчуждению.
Нередко полезным будет побеседовать с соседями.
Следует добавить, что проверить некоторые обстоятельства только лишь с помощью экспертизы комплекта собранных документов довольно сложно. Поэтому, если у вас представляется такая возможность, совсем нелишним будет поговорить с жильцами соседних квартир, прежними жильцами данной квартиры, участковым милиционером и т.д., так как некоторые из указанных выше обстоятельств известными могут стать именно из таких бесед. К примеру, именно при разговорах с соседями возможно установить, что данная квартира сдается уже несколько месяцев временным жильцам, отсутствующим здесь в настоящее время.
Подумайте, прежде чем будете использовать агента (риэлтора), выступающего на стороне продавца.
Подобного рода агент, как правило, не может представлять, а соответственно защищать интересы сразу одновременно обоих участников сделки. При этом риэлтор обычно более внимательно будет относиться к интересам именно продавца, а не к интересам покупателя. Если Вы покупаете квартиру, то постарайтесь все-таки нанять для себя свою риэлтерскую компанию, которая и будет в данной сделке купли-продажи представлять только непосредственно Ваши интересы.
Доверьте составление договора купли-продажи специалистам.
Важное значение имеет также сам договор купли-продажи недвижимости. Так как правильно составленный договор (в котором обозначены условия передачи денег, время фактического освобождении квартиры и др.), а кроме того правильное документальное оформление всех результатов его исполнения (т.е. акты о передаче квартиры, расписки о получении денег и т.п.) поможет обеим сторонам сделки свести к минимуму существующий риск совершаемой сделки, а также избежать каких-либо других негативных последствий.
Не стоит оформлять покупку квартиры без проведения профессиональной технической экспертизы.
Лучше чтобы любое утверждение продавца квартиры о ее техническом состоянии было бы документально подтверждено. Следует помнить, что покупая квартиру на вторичном рынке жилья, Вы имеете гораздо большую вероятность столкнуться с протеканием потолка либо с вздутием паркета, поэтому постарайтесь по возможности точно выяснить, когда именно в последний раз в квартире делался косметический и капитальный ремонт. Чтобы проверить техническое состояние приобретаемой квартиры, будет лучше нанять независимого технического эксперта, и по результатам осмотра квартиры он составит письменное заключение, в котором будут перечислены все достоинства, а также недостатки технического состояния этого жилья на момент его проверки.
Приобретайте только юридически освобожденную квартиру.
Что подразумевает под собой юридическое освобождение квартиры? Это значит освобождение квартиры от обременений, освобождение ее от задолженности по всем коммунальным платежам, снятие всех бывших жильцов с регистрационного учета. Обязательно требуйте снятие всех проживающих из покупаемой квартиры жильцов с регистрационного учета до подписания вашего договора купли-продажи недвижимости. Покупайте квартиру, полностью свободную от юридических прав третьих лиц. Справка о "выписке" и штамп довольно легко подделывается, а потому, если Вы приобретаете квартиру без личного риэлтора, нелишним будет прогуляться в местный паспортный стол (т.е. паспортно-визовую службу).
Не следует подписывать никаких документов без вашего предварительного ознакомления с ними.
Ни в коем случае никогда не стоит подписывать документы в спешке. Обязательно попросите у вашего контрагента копии подписываемых договоров, внимательно изучите их, и если у Вас появились какие-либо вопросы, то старайтесь разрешить их заблаговременно еще до момента подписания этих документов.
При приобретении квартиры с ипотекой - до сделки не передавайте ваши денежные средства кредитору.
Сейчас ряд компаний предлагают так называемые накопительные схемы покупки недвижимости, называя их ипотекой. Но будьте осторожны! Так как отдать свои деньги легко – зато вернуть их зачастую гораздо сложнее. Рекомендации: покупаемая квартира должна будет оформляться в собственность заемщика непосредственно в момент выплаты им его денежных средств, а остальные деньги доплачивает кредитная организация.
Если есть такая возможность – то лучше используйте безопасные расчеты (т.е. аккредитив и сейфинг).
Безопасные расчеты практически полностью сводят к нулю возможные риски, возникающие при осуществлении расчетов по заключаемым сделкам купли-продажи недвижимости. Не экономьте на безопасности!
Обо всех нюансах, к сожалению, просто невозможно написать. Существует большое количество специфических моментов, да и в целом каждая сделка, как правило, уникальна. Прежде чем совершать самостоятельно какие-либо операции с недвижимостью, непременно взвесьте все возможные за и против, поскольку на карту будет поставлено Ваше будущее, ведь при неграмотно проведенной сделке ее последствия могут аукнуться вам через несколько лет. А такая экономия может обойтись вам слишком дорого.